Immobilien und Scheidung: Was passiert mit dem gemeinsamen Eigentum?

Die gemeinsame Immobilie ist für viele Ehepaare ein wichtiger Baustein ihres Vermögens – doch was passiert damit im Falle einer Trennung oder Scheidung? Neben emotionalen Herausforderungen stellen sich zahlreiche rechtliche und finanziellen Fragen. Wer darf in der Immobilie wohnen bleiben? Welche Möglichkeiten gibt es zur Regelung des Eigentums? Und wer darf den Makler auswählen, wenn die Immobilie verkauft werden soll?

Regelungsmöglichkeiten für gemeinsames Eigentum

Ehegatten, die eine Immobilie gemeinsam erworben haben, sind in der Regel Miteigentümer zu gleichen Teilen. Nach der Trennung gibt es mehrere Optionen:

1. Übertragung an einen Ehepartner:
   Einer der Ehegatten kann die Immobilie übernehmen und den anderen auszahlen. Um den genauen Wert der Immobilie zu ermitteln, empfiehlt sich die Einschaltung eines Sachverständigen. Ein Kurzgutachten ist hier eine kostengünstige Alternative zu einem ausführlichen Verkehrswertgutachten. Basierend auf dem ermittelten Wert erhält der andere Ehegatte die Hälfte ausgezahlt – vorausgesetzt, beide sind Miteigentümer zu gleichen Teilen. Die Übertragung erfolgt durch eine notarielle Vereinbarung, oft in Verbindung mit einer Anpassung des gemeinsamen Immobilienkredits.
2. Verkauf der Immobilie:
   Können oder wollen beide Ehegatten die Immobilie nicht behalten, ist ein Verkauf meist die beste Lösung. Hier empfiehlt es sich, einen Immobilienmakler hinzuzuziehen, der den Verkaufsprozess professionell begleitet, einen marktgerechten Preis erzielt und rechtliche Stolperfallen vermeidet. Der Verkaufserlös wird anschließend zwischen den Ehegatten aufgeteilt, wobei noch offene Darlehen berücksichtigt werden müssen.
3. Teilungsversteigerung:
   Eigentlich können Entscheidungen über das Eigentum nur gemeinsam getroffen werden. Falls sich die Ehegatten jedoch nicht auf eine Lösung einigen können, hat jeder Miteigentümer die Möglichkeit, die Immobilie ohne Zustimmung des anderen durch das Amtsgericht versteigern zu lassen. Eine solche Teilungsversteigerung führt oft zu finanziellen Nachteilen, da der Versteigerungserlös in der Regel unter dem Marktwert liegt. Sie sollte daher nur als letztes Mittel in Betracht gezogen werden.
4. Fortgesetztes Miteigentum:
   In den seltensten Fällen wird das Miteigentum einfach fortgesetzt. Eine solche Lösung erfordert klare vertragliche Regelungen zur Nutzung, Finanzierung und späteren Verwertung der Immobilie, um Streitigkeiten zu vermeiden. Häufig geschieht dies, wenn die Immobilie später an die Kinder übertragen werden soll oder wenn ein Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt günstiger erscheint.

Wer darf in der Immobilie wohnen bleiben?

Solange keine endgültige Einigung über das Eigentum der Immobilie erzielt wurde, gilt grundsätzlich: Beide Miteigentümer haben das gleiche Recht, in der Immobilie zu wohnen. Keiner der Ehegatten kann den anderen ohne Weiteres zum Auszug zwingen.
Häufig ergeben sich jedoch praktische Probleme, wenn ein Zusammenleben nach der Trennung nicht mehr zumutbar ist. In solchen Fällen gibt es zwei Lösungen:

• Einvernehmliche Regelung: Können sich die Ehegatten einigen, kann einer von ihnen vorerst in der Immobilie bleiben. Bleibt ein Ehepartner allein in der Immobilie wohnen, hat der andere grundsätzlich Anspruch auf eine sogenannte Nutzungsentschädigung, die sich am Marktmietwert der Immobilie orientiert. Beträgt die marktübliche Miete für die Immobilie beispielsweise 2.000 € monatlich, kann der ausgezogene Ehegatte grundsätzlich eine Entschädigung in Höhe der Hälfte dieses Betrags, also 1.000 €, verlangen. Die Nutzungsentschädigung kann individuell vereinbart oder – falls keine Einigung besteht – gerichtlich festgesetzt werden. In besonderen Fällen, etwa wenn der verbleibende Ehepartner für gemeinsame Kinder sorgt, kann sie reduziert oder ganz entfallen.
• Gerichtliche Entscheidung: Falls keine Einigung möglich ist, kann ein Gericht nach § 1361b BGB eine Wohnungszuweisung vornehmen. Dabei werden Kriterien wie das Wohl gemeinsamer Kinder oder besondere Härtefälle berücksichtigt.

Gemeinsames Immobiliendarlehen: Wer zahlt nach der Trennung?

Ein gemeinsam abgeschlossener Darlehensvertrag bleibt auch nach einer Trennung oder Scheidung ein gemeinsamer Vertrag. Ein Ehegatte kann also nicht allein aufgrund der Trennung aus dem Vertrag ausscheiden. Haben die Ehegatten die Immobilie gemeinsam finanziert, sind sie in der Regel beide als Gesamtschuldner gegenüber der Bank haftbar. Das bedeutet, dass die Bank von jedem Ehegatten die vollständige Rückzahlung des Darlehens verlangen kann – unabhängig davon, wer nach der Trennung in der Immobilie wohnt oder welche internen Vereinbarungen zwischen den Ehegatten bestehen.
Nach einer Trennung gibt es zwei Regelungsmöglichkeiten:

1. Entlassung eines Ehegatten aus dem Darlehensvertrag:
   Die Ehegatten können mit der Bank vereinbaren, dass einer von beiden aus dem Darlehensvertrag entlassen wird. Das setzt jedoch voraus, dass der im Vertrag verbleibende Ehegatte über ausreichend Bonität verfügt, um das Darlehen allein weiterzuführen. Die Bank wird dieser Lösung nur zustimmen, wenn sie sicherstellen kann, dass die Kreditraten weiterhin zuverlässig gezahlt werden.
2. Fortführung des Darlehens mit interner Vereinbarung:
   Falls eine Entlassung nicht möglich ist oder nicht gewünscht wird, können beide Ehegatten gesamtschuldnerisch im Darlehensvertrag verbleiben. In diesem Fall kann der in der Immobilie verbleibende Ehegatte die Darlehensraten allein übernehmen – im Gegenzug verzichtet der ausgezogene Ehegatte auf eine Nutzungsentschädigung. Diese Regelung kann eine faire Lösung sein, insbesondere wenn der in der Immobilie verbleibende Ehegatte ohnehin die finanziellen Mittel für die Kreditraten hat und der andere nicht zusätzlich belastet werden soll.

Wer darf den Makler bei einer Scheidung auswählen?

Grundsätzlich gilt: Wer einen Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen. Das bedeutet, dass entweder ein Ehegatte allein den Makler beauftragen und die Kosten übernehmen kann oder dass beide Ehegatten gemeinsam einen Makler beauftragen und sich die Kosten teilen.
Da Miteigentümer nur gemeinsam über den Verkauf der Immobilie entscheiden können, sollten sie sich idealerweise auch gemeinsam auf einen Makler einigen. Falls es hier zu Streitigkeiten kommt, gibt es folgende Möglichkeiten:

• Gemeinsame Entscheidung: In den meisten Fällen einigen sich die Ehegatten darauf, den Makler gemeinsam auszuwählen, da beide ein Interesse an einem guten Verkaufsergebnis haben.
• Alleinige Beauftragung: Falls einer der Ehegatten alleiniger Eigentümer ist, kann er den Makler ohne Zustimmung des anderen auswählen und beauftragen. Auch wenn beide Miteigentümer sind, kann ein Ehegatte den Makler auf eigene Kosten beauftragen – jedoch bleibt der andere nicht automatisch an den Vertrag gebunden.
• Gerichtliche Anordnung: Falls keine Einigung erzielt wird, kann einer der Ehegatten eine Teilungsversteigerung beantragen, wodurch die Immobilie zwangsweise verkauft wird. In diesem Fall entscheidet nicht mehr das Ehepaar über den Verkauf, sondern das Gericht.

Fazit

Die Aufteilung einer gemeinsamen Immobilie bei einer Scheidung ist oft komplex und mit finanziellen sowie emotionalen Herausforderungen verbunden. Eine frühzeitige Einigung über Eigentum, Nutzung und Verkauf kann langwierige Streitigkeiten vermeiden. Besonders wichtig ist es, sich rechtzeitig beraten zu lassen – sei es durch einen Anwalt oder einen erfahrenen Makler, der den Verkaufsprozess professionell begleitet.

Ein Gastbeitrag von Rechtsanwalt Niklas Clamann, spezialisiert auf die sogenannte Online Scheidung.